El ACM es una herramienta valiosa utilizada en el sector inmobiliario para estimar el valor de una propiedad.
Barbara Ibarra - 08/08/23
Se basa en la comparación de características y precios de casas similares que se han vendido recientemente en el área cercana a la propiedad en cuestión. Estos informes son creados por agentes y corredores de bienes raíces con el propósito de ayudar a los vendedores a establecer precios de cotización precisos para sus viviendas, y en ocasiones, para apoyar a los compradores en la formulación de ofertas competitivas.Los expertos definen un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) como el proceso sistemático de recopilación y análisis de datos y todo tipo de información acerca de los inmuebles con características similares en una misma zona.
¿Cómo se realiza un ACM?
En primer lugar, es esencial identificar las variables que un posible comprador tomará en cuenta al tomar una decisión, dependiendo del tipo de propiedad que esté siendo analizada. Las principales variables a considerar son las siguientes:
-Ubicación
-Área de terreno y área construida
-Distribución
-Seguridad
-Antigüedad
-Calidad constructiva
-Estado de conservación
-Cantidad de Ambientes, dormitorios y baños
-Cercanía de servicios (transporte, educación, supermercados, etc)
-Impuestos (Contribución inmobiliaria, Impuesto de Primaria, Tributos Municipales)
-Seguridad
-Garajes
-Calefacción
En segundo lugar, es necesario considerar un registro actualizado de las propiedades que aún están en venta y las que ya se han vendido en la misma zona, con características similares. Al analizar los valores reales de venta de estas propiedades comparables, se obtiene una perspectiva más precisa de lo que los compradores están dispuestos a pagar por inmuebles similares.
En tercer lugar, al obtener el cuadro comparativo de mercado, se procede a dividir los precios por las áreas para obtener los valores por metro cuadrado de cada propiedad. Si se encuentran inmuebles con valores extremadamente elevados, es recomendable descartarlos del análisis. De esta manera, se puede determinar el Precio Por Metro Cuadrado (PPM) que servirá como referencia para el estudio.
Finalmente, mediante un cálculo matemático, se establecerá el valor promedio del inmueble en estudio. Este resultado será una guía útil para tomar decisiones sobre el precio de venta del inmueble.
Un CMA considera diversos factores que influyen en el valor de una propiedad, como su ubicación, edad, tamaño, estilo, construcción, condición y otras características relevantes. La premisa básica es que casas similares en una ubicación similar deberían tener precios de venta comparables. Al comparar la propiedad en cuestión con otras casas (también conocidas como "comps") que comparten similitudes importantes, se puede obtener una estimación más precisa del valor actual del mercado.
